Por la Mgter. María Virginia Cáceres de Irigo
La causa que originó el fallo que analizaremos en esta entrega se originó cuando el actor demandó al estudio de arquitectura al que contrató para la realización de un cerramiento de madera de 18 metros cuadrados en un patio descubierto situado en el 9° piso del inmueble de su propiedad, por los daños y perjuicios sufridos por incumplimiento de contrato de locación de obra. Según su relato, la obra ejecutada nunca estuvo en perfecta condiciones, ya que una vez finalizada se filtraba agua de lluvia a través de un paño fijo de vidrio.
La demandada envió personal para realizar tareas para solucionar el inconveniente, pero las filtraciones persistieron. Como consecuencia de esa falta de solución, se debió anular el paño fijo de vidrio y edificar en su lugar una pared, todo lo que fue efectuado a su costo. Pero lo más grave aconteció cuando en octubre de 2011, y a consecuencia de una tormenta, se produjo el desprendimiento y voladura de 4 de las 6 chapas del techo del cerramiento, que quedaron depositadas en el patio de la planta baja del edificio y produjeron daños al inmueble vecino. Pese a remitir intimaciones al demandado (la que fue devuelta por haberse mudado el destinatario), no consiguió que se hiciera cargo de los problemas sufridos, por lo que debió contratar los servicios de otra empresa que llevó adelante los arreglos en el cerramiento. El demandados resistió el reclamo aduciendo que los desperfectos no tuvieron origen en un trabajo defectuoso de su parte, sino que fueron consecuencia de las reformas que el actor habría realizado sin su intervención.
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala F, en un fallo dictado con fecha encontró responsable al constructor por los daños ocasionados por las mencionadas voladuras, pese a que las mismas ocurrieron luego de haber sido recibida la obra por el comitente. La causa fue analizada y resuelta a la luz del Código Civil de Vélez Sarsfield por ser el derecho vigente al tiempo en que se sucedieron los hechos. El Tribunal tuvo por acreditada las voladuras denunciadas, aunque consideró que no estaba suficientemente probadas las filtraciones de agua.
Al analizar los hechos recordó que la locación de obra se encuentra regulada en los arts. 1629 y ss. del Código Civil de Velez Sarsfield y que el art. 1647 “bis” disponía que, una vez recibida la obra, el empresario quedaba libre de responsabilidad por los vicios aparentes, y no podía luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Sin embargo, puntualizaba que no se eximia con la recepción de los defectos ocultos ni por la ruina de la construcción encomendada.
Tras valorar las constancias de la causa, consideró que en el caso no había dudas que el desprendimiento de parte de las chapas y los materiales aislantes que conformaban el techo del cerramiento, luego de recibida la obra, debía ser calificada como un incumplimiento de la obligación del contratista y que conformaba el concepto de ruina. Se calificó de este modo en atención a la importancia del problema sufrido (voladura de techos). Trayendo a colación a Borda, la Cámara explica que las responsabilidades del empresario no terminan con la entrega de la obra. “La buena fe exige que garantice la bondad del trabajo realizado y de los materiales empleados. Es por ello que para que nazca la responsabilidad del contratista no es necesario un derrumbe o destrucción de la cosa; basta con un deterioro importante. De allí que la jurisprudencia se ha encaminado a conferir al concepto ruina una aceptación cada vez más lata por lo que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad: basta así que los deterioros impidan su aprovechamiento o requieran costosos trabajos de reparación. Tampoco importa que provenga de vicio de la construcción, de mala calidad de los materiales o vicios del suelo. En cualquier caso, la ley hace responsable al empresario, porque su culpa es directa e inexcusable (conf. Borda, Guillermo A.; “Tratado de derecho civil. Contratos”, 9° Edison, t° II, pág.90, La Ley, Buenos Aires, 2008)”.
Determinada la existencia de un desperfecto de importancia en la obra que impedía su aprovechamiento, analiza el Tribunal el eximente invocado por la demandada: las reformas introducidas por terceros. Rechaza el mismo sobre la base de afirmar que “…Una vez producida la ruina de la cosa, como en el caso, se presume que ella se ha originado en defecto de construcción o de mala calidad de los materiales. De allí que si el empresario pretende liberarse de responsabilidad, debe demostrar que se ha producido por caso fortuito o por culpa del dueño (uso inadecuado, excesivo, peligroso, etc.). Esta solución se impone por las siguientes consideraciones: 1) ante todo, el empresario de una obra promete un resultado; si ese resultado falla, es en principio responsable, a menos que demuestre que el siniestro ocurrió por un hecho que no le es imputable; y 2) ordinariamente, la ruina de un edificio se produce por defectos de los materiales o la construcción, y cuando se ha originado en un hecho fortuito (fenómenos de la naturaleza, guerra, incendio, etc.) éste tiene generalmente un carácter público que hace sencilla la comprobación. En cambio, probar que ha habido un error en los cálculos o que los materiales tenían vicios ocultos, etc., es mucho más difícil. Por todo ello resulta razonable invertir el cargo de la prueba (conf. Borda, ob. op. cit. pág. 97).”
Consideró que la accionada no había demostrado que la anulación de un panel de vidrio lateral hubiera tenido incidencia para afectar la obra original, de manera que el techo de chapa se tornase vulnerable frente a las inclemencias del tiempo. En este contexto y no habiendo probado ninguna razón que justificara la no imputabilidad a su parte de los desprendimiento, estando en su cabeza la acreditación del eximente, entiende el Tribunal acreditada la responsabilidad del constructor por los desperfectos en la obra aunque los mismos se hayan producido luego de su recepción por el comitente.
En consecuencia, se advierte que aunque se trata de un desperfecto sufrido un tiempo después de haber sido recibida la obra por parte del comitente, aun así debía el constructor responder atento la falta de acreditación de su falta de responsabilidad y la trascendencia y gravedad de los daños sufridos, que permitían asimilar los menoscabos sufridos a una ruina de la obra encomendada.
Si bien la solución brindada por el Tribunal lo fue en el marco del Código Civil de Vélez Sarsfield, una solución análoga se arribaría a la luz del nuevo Código Civil.
Ha señalado la doctrina la existencia de un gran avance en la regulación del nuevo código sobre responsabilidad en la locación de obra “La reforma del ’68 buscó sin éxito resolver los diversos problemas que se presentan a consecuencia de la entrega de la obra, en especial en orden a las responsabilidades o liberaciones del contratista. Si bien el artículo 1647 bis del código derogado intentó estructurar el régimen a partir del supuesto de la recepción, no lo hizo diferenciando las distintas especies que ella presenta, ni supo trazar debido distingo entre éstas y la aceptación de la obra; si a ello se suma la defectuosa e insuficiente regulación y articulación de los plazos de caducidad y prescripción, puede comprenderse el motivo por el cual —y a pesar de los esfuerzos de la doctrina— los operadores del sistema jurídico han intentado con frecuencia eludir los efectos de la citada norma. Constituyen, por tanto, un gran acierto que los textos que se comentan persigan esclarecer las nociones centrales que resultan indispensables para determinar en concreto las liberaciones y responsabilidades del contratista y de los demás sujetos implicados, en relación al plan prestacional y a las garantías” (Lorenzati, Ricardo. “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”. Editorial Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, Tomo VI, pág. 812)
Sigue manteniendo el Código un carácter esencial a la recepción de la obra, ya que quien recibe de manera definitiva la obra, luego de haber ejercido o no el derecho de verificación, libera al comitente por las disconformidades que pudieran existir entre lo convenido y lo entregado y por los vicios aparentes que presentare la misma.
Sin embargo, de igual modo que lo que señalaba el Código de Vélez, ninguna liberación produce la recepción en relación a los defectos o vicios no ostensibles al momento de la recepción (art. 1272, inc. b , 1051 y exclusiones del 1503 del CC y C), como también la obra en ruina o impropia para su destino (daños que comprometan la solidez del inmueble).
En cuanto a los defectos ocultos, los mismos se configuran cuando los defectos son desconocidos y existen al momento de la adquisición “Se trata de dos elementos constitutivos, referidos a la falta de una cualidad normal que se verifica a nivel de la materialidad de la cosa objeto mediato del contrato. La magnitud del defecto carece de relevancia. Ello es lo que permite diferenciarlos de los vicios redhibitorios (art. 1051, inciso segundo), caracterizados sí por presentar cierta gravedad.” (cfr. Lorenzatti, ob. cit)
En relación a aquellos otros que afectan la solidez de la obra o la hacen impropia para su destino (art. 1273), el nuevo Código los engloba en un mismo régimen, asimilándolos a lo que en el código derogado se denominaba ruina sobrevenida a la recepción definitiva en obras en inmuebles destinados a larga duración.
Resulta importante, en consecuencia, destacar la ampliación del concepto de ruina que se adopta al señalar que debe entenderse por aquel todo daño que comprometa la solidez del inmueble y a los que lo hacen impropio para su destino, como sería en el caso de autos la voladura de un techo, que afecta el cerramento contratado. El Código contiene un artículo específico en donde regula la responsabilidad por ruina, el que reza: “Obra en ruina o impropia para su destino. El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista.”. Consagra de este modo una responsabilidad objetiva del constructor por la ruina de la obra, de la cual solo puede liberarse invocado y acreditando causa ajena. Precisa asimismo el Código qué elementos no pueden ser invocados para justificar esta causa ajena: los vicios del suelo y los de los materiales. Ello porque atento la profesionalidad del constructor se entiende que debe advertir si el suelo o los materiales no son idóneos para realizar la obra que le había sido encomendada. Mientras no se acredite esta causa ajena y por el plazo de diez años desde la recepción (artículo 1275 CC y C), el constructor debe responder por los defectos sufridos por el inmueble que afecten su solidez o hagan la obra impropia para su destino.
En vistas a este repaso, se advierte aun cuando se hubiera analizado los hechos a la luz del nuevo Código, no hubiera afectado la solución dispuesta por el Tribunal.
Es que en todos los casos en que la obra encomendada sufra deterioros de importancia y no acredite fehacientemente el constructor una causa ajena, debe responder por las deficiencias que la obra construida tiene aún luego de la recepción de la obra.
