Por Mgter. María Virginia Cáceres de Irigoyen
El artículo 1345 del nuevo Código Civil y Comercial establece que “hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”. De la definición legal transcripta podemos extraer que son dos los sujetos del contrato de corretaje: el corredor y el comitente.
Respecto del primero, es quien profesionalmente desarrolla una tarea de intermediación entre la oferta y la demanda de cosas, bienes o servicios. En el caso el corredor inmobiliario, es el que realiza la intermediación en relación a bienes inmuebles. Uno de los principales aspectos a resaltar respecto de la labor que asume el corredor es que no es un mandatario o comisionista de una de las partes, aunque el encargo de vender o alquilar una propiedad le haya sido dado por una de ellas. El corredor debe ser imparcial en el desempeño de su oficio, no pudiendo tener relación de dependencia formal o informal con ninguna de las partes. Este aspecto es crucial al considerar los alcances de su actuación y las obligaciones a su cargo; ya que muchas veces quien se desempeña como corredor defiende la posición de una de las partes, olvidando su papel de mero intermediario. Es por ello que sea que haya sido contactado primeramente por quien quiere vender o alquilar o por quien busca efectuar alguna de estas operaciones, su rol siempre debe ser el de una intermediación equidistante, procurando conducir a la conclusión del negocio sin engaños ni oscuridades para ninguna de las partes.
El nuevo Código Civil y Comercial enumera las obligaciones que asume el corredor en el art. 1347, disponiendo: “… El corredor debe: a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar; b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes; c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio; d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente; e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere; f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.”
Se trata de obligaciones de medio, que deben ser cumplidas con buena fe, lealtad, probidad y sobre todo con profesionalismo. Tal como ha sido puntualizado por la doctrina el artículo en cuestión no reproduce la totalidad del art. 36 del Decreto ley 20.266/1973 de Martilleros, por lo cual algunos autores han señalado que se debilitan los deberes que se exigen al corredor, con perjuicio para la seguridad del tráfico negociador. Uno de las obligaciones que no ha sido incluida era la contenida en el art. 36 inciso c), que imponía al intermediario comprobar la existencia de los instrumentos de los que surgiera el titulo invocado por el enajenante y, cuando se tratara de bienes registrables, pedir los informes de dominio e inhibición e interdicciones del transmitente.
Sin perjuicio de la omisión en su consignación considero que dichas exigencias mantienen vigencia. Es que deriva de la propia profesionalidad del corredor asegurarse que el negocio en el cual intermedia, sea ofreciendo en alquiler o en venta una propiedad es serio y realizable. Para ello debe como mínimo asegurarse que quien ofrece la propiedad realmente sea el dueño o esté en condiciones legales de hacerlo y de verificar si existe un único titular o más. Se trata de aspectos que el corredor debe verificar para poder seriamente intermediar en una operación inmobiliaria. No es un deber similar al del escribano (de hacer un estudio de título), pero si mínimamente comprobar si quien busca vender o alquilar una propiedad está legitimado para hacerlo. El incumplimiento de esta obligación puede terminar determinando su responsabilidad profesional y la pérdida de su derecho a percibir comisión por las tareas desarrolladas, amén de que puede tener que reparar otros daños y perjuicios que se deriven de su irresponsabilidad.
Considero oportuno traer a colación un fallo dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala B, en 2013 en los autos “Citati, Estela Luisa Rosario c. Bologna, Gabriela Fernanda y otro s/ ordinario” en el cual se revocó la sentencia de primera instancia que había hecho lugar al reclamo del corredor inmobiliario del pago de su comisión por la participación que habría tenido como intermediario en un contrato de compraventa de inmueble. En el caso el 04/06/2010 una de las copropietarias de un inmueble se apersonó en la inmobiliaria de la actora invocando ser propietaria del bien, cuya venta le encomendó, suscribiendo una autorización por un plazo de 60 días hábiles y consignando por honorarios el 3% del monto total de la operación. El inmueble en cuestión tenía un copropietario que no firmó tal autorización y tal circunstancia fue omitida por la corredora. Posteriormente, con fecha 29/09/2010 la codemandada suscribió una «Reserva de compra” respecto del inmueble, en donde se dejó constancia del precio de la operación y de cómo se llevaría a cabo, dejando definido incluso los honorarios de la corredora inmobiliaria en el 4 % del monto total de la operación. Sin embargo, luego ésta perdió contacto con las partes por lo que finalmente requirió un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble del que resultó que el 08/04/2011 se había celebrado las operaciones acordadas (compraventa, permuta e hipoteca ante el Banco de la Nación Argentina), pero soslayando su retribución.
El Tribunal resolvió que en este caso, pese a haberse concretado la operación, el corredor no tenía derecho a percibir comisión con fundamento en que la autorización de venta solo había sido firmada por uno de los condóminos. Señaló que era responsabilidad del corredor corroborar ese recaudo y que la falta de observancia de las obligaciones a su cargo había demostrado una conducta negligente, incompatible con el grado de especialidad de su actividad profesional. Destacó asimismo que al momento de recibirse la reserva de compra la autorización de venta que le había sido otorgada estaba vencida y también lo estaba cuando la operación se efectuó varios meses después de ese término.
El Tribunal reconoció que la retribución del intermediario se halla subordinada a la existencia del negocio concluido, pues lo que se remunera es el resultado útil de la gestión emprendida; pero en la causa se valoró que existían circunstancias peculiares que impedían el pago de la comisión: que la autorización de venta del inmueble sólo fue firmada por uno de los dos condóminos; que la reserva de compra realizada lo fue cuando en que se encontraba fenecido el lapso para la enajenación del bien; que la reserva fue devuelta y que la compraventa se realizó recién siete meses después de vencida la autorización de venta.
Destacó especialmente el Tribunal que el accionante era corredor inmobiliario lo que supone un grado de especialidad acorde con la tarea a desempeñar (ley 20.266, reformada por ley 25.028) y lo obliga a obrar con prudencia y conocimiento de su actividad profesional y señaló que su actividad profesional debe ajustarse a un standard de responsabilidad agravada con reglas que regulan su actividad, indicando el marco de su desempeño y obligaciones.
Si bien en dicha ocasión el Tribunal trajo a colación los incisos b y c de la Ley 25.028, y el último no se mantiene en el nuevo Código, considero que la profesionalidad de la tarea desempeñada por el corredor exige mantener esta exigencia e impondría hoy una idéntica solución a la adoptada.
Recordemos que el papel de los corredores es crucial en la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. El corredor mediante una simple precaución (solicitando los informes de dominio) hubiese podido corroborar que la autorización de venta era insuficiente por no haber sido atribuida por ambos copropietarios. Su omisión configura un obrar culpable e imprudente, demuestra una conducta negligente, inadmisible en corredores inmobiliarios matriculados expertos. Así como requirió el informe para ver si la operación se había realizado y determinar que se había burlado su comisión, de igual modo debió verificar al aceptar la intermediación en la venta del bien que quien se apersonó a su inmobiliaria estaba legitimado para hacerlo y que no hubiera otros propietarios, como fue el caso.
Se ha señalado en igual sentido que estas exigencias son inherentes a las tareas que todo corredor inmobiliario ejecuta, a poco que se reflexione en que difícilmente se puede pretender intermediar en cuestiones que involucran la transferencia de una propiedad inmueble, si no se cuida con especial celo los aspectos vinculados a la legitimación para obrar de parte de quienes aspiran a concretar negocios de esta índole (CNCom, Sala A, «Nigro, Carlos Hernán c. Tambone Amalia María Cristina y otros», 26/02/2010).
De modo que aun cuando no subsista en la nueva redacción del Código la obligación de corroborar, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante, considero que tal como lo ha señalado el Tribunal tal exigencia se desprende de la propia profesionalidad de la tarea asumida. Su omisión determina negligencia por parte del corredor y puede dar lugar a responsabilidad profesional de su parte, generando no solo la pérdida de su derecho a percibir una comisión, sino incluso haciéndolo responsable por los eventuales daños y perjuicios que tal omisión pudiera ocasionar. Es por ello que resulta exigible que al aceptar una intermediación el profesional actúe con especial celo en la valoración de la calidad del supuesto vendedor.
